En amont

Mesures anti-discrimination

Avant de signer quoi que ce soit, il est normal que le bailleur cherche à s’informer sur le futur occupant des lieux. Mais pas si vite. Dans le cadre de nouvelles dispositions anti-discrimination, il faudra maintenant se limiter au nom et prénom du candidat preneur, à un moyen de le contacter, au nombre de personnes composant son ménage, ainsi qu’au montant de ses ressources financières. "Ni l’origine ni la nature des ressources ne peuvent être prises en considération par le bailleur pour refuser un logement", précise le nouveau texte.

Information précontractuelle

La réforme précise également les informations que le bailleur a l’obligation de fournir au preneur. À savoir, une description du logement, une estimation des charges communes et privatives, l’existence ou non de compteurs individuels d’eau, de gaz et d’électricité, le certificat des performances énergétiques (PEB) et enfin la présence ou non d’un syndic dans l’immeuble.

En cas de préjudice lié à un manquement fautif, un locataire pourra réclamer une indemnité, voire la résolution du bail, éventuellement assortie de dommages et intérêts.

Etat des lieux

Dorénavant, chaque état des lieux devra indiquer le relevé des index des compteurs ainsi que leur code d’identification.

Le nouveau texte précise également que l’état des lieux d’entrée devra être réalisé "avant la fin du 1er mois d’occupation".

L’état des lieux de sortie, aujourd’hui facultatif, sera rendu obligatoire à la demande d’une des parties.

En cours de bail

Cessions et sous-location

Le preneur qui souhaite sous-louer ou de céder son bail ne pourra plus faire l’impasse sur quelques formalités écrites, comme la réalisation d’un état des lieux intermédiaire en bonne et due forme et la communication au bailleur des données du locataire remplaçant.

Rénovations énergétiques

Pour les baux de 9 ans ou plus, un propriétaire pourra effectuer une fois tous les 3 ans des travaux améliorant la performance énergétique de son bien (PEB), et ce sans l’accord du preneur. Attention toutefois à informer ce dernier au moins un mois à l’avance par courrier recommandé et à ce que les travaux n’entravent pas sa jouissance du bien. Si cette dernière condition n’est pas respectée ou si les ouvrages excèdent les 60 jours, le preneur pourra alors réclamer des indemnités proportionnées. À noter que "les parties pourront dans le cadre de ces travaux PEB se mettre d’accord sur une révision de loyer, hors des règles de révisions triennales prévues par le Code du logement", souligne Martin Bassem, avocat chez Simont Braun. "Il faut que cette augmentation de loyer soit proportionnelle à la plus-value pour le bien et elle doit être décidée avant l’exécution des travaux".

Baux de courte durée

Le nouveau Code tient à clarifier la résolution anticipée des baux inférieurs ou égaux à trois ans: un préavis de 3 mois et une indemnité d’un mois de loyer suffiront à présent.

Le preneur pourra activer cette disposition dès qu’il le souhaitera tandis que le bailleur devra attendre au moins un an avant de le faire. Auquel cas, il devra occuper personnellement son bien ou le faire occuper par un membre de sa famille.

Changement de propriétaire

Si le bien est amené à être mis en vente durant le bail, le preneur devra en être informé formellement par le bailleur.

Nouveaux dispositifs

→ La colocation

Afin de mieux coller à une réalité qui touche de plus en plus de Bruxellois, il va être possible de lier via un seul contrat des colocataires et un bailleur. Les premiers seront alors liés entre eux par un pacte de colocation annexé au bail. Le pacte fixera les règles de vie commune, les responsabilités partagées et clarifiera aussi la situation en cas de départ d’un membre de la colocation. Ce dernier pourra partir sans indemnité, moyennant un préavis de 2 mois. Entre-temps, il devra faire le nécessaire pour se trouver un remplaçant convenant aux autres colocataires.

→ Le bail étudiant

Les étudiants auront maintenant accès à un type de bail plus flexible, pour peu qu’un accord puisse être conclu avec le bailleur. Ce bail étudiant, qui reprend en outre les règles des baux "normaux", aura une durée maximale de 12 mois et sera renouvelable par périodes d’un an, aux mêmes conditions de loyer.

L’avantage pour l’étudiant est qu’il peut résilier le bail à tout moment moyennant un préavis de deux mois, sans indemnité. Un plus pour être en mesure de faire face à une situation imprévue, comme un départ en stage dans une autre ville.

De son côté, le bailleur pourra uniquement mettre fin au bail à son expiration et ce moyennant une notification au moins 3 mois avant l’échéance.

→ Nouveaux outils

Modèles-type d’état des lieux ou de contrat de bail, liste de répartition des obligations entre bailleur et locataire, ou encore grille indicative des loyers: la réforme prévoit la mise à disposition de ces nouveaux outils (dont certains doivent encore faire l’objet d’une validation gouvernementale) sur le portail régional logement.brussels.